Forum Włodarzewska KEN II Strona Główna Włodarzewska KEN II
Forum mieszkańców i sympatyków.
 
 FAQFAQ   SzukajSzukaj   UżytkownicyUżytkownicy   GrupyGrupy   GalerieGalerie   RejestracjaRejestracja 
 ProfilProfil   Zaloguj się, by sprawdzić wiadomościZaloguj się, by sprawdzić wiadomości   ZalogujZaloguj 

Kodeks Cywilny a umowy przedwstępne

 
Napisz nowy temat   Odpowiedz do tematu    Forum Włodarzewska KEN II Strona Główna -> Ogólne
Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat  
Autor Wiadomość
Druid
Młodszy Sąsiad



Dołączył: 30 Maj 2007
Posty: 37
Przeczytał: 0 tematów

Pomógł: 5 razy
Ostrzeżeń: 0/5

PostWysłany: Czw 13:52, 31 Maj 2007    Temat postu: Kodeks Cywilny a umowy przedwstępne

Witam,

na początek podobne sprawy:
www*wiadomosci24*pl/artykul/drozeja_mieszkania_ale_czy_zgodnie_z_prawem_4453*html

a teraz Kodeks Cywilny:

Art. 3853. (160) W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności:
1) wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie,
2) wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,
3) wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony,
4) przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy,
5) zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta,
6) uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju,
7) uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie,
Cool uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta,
9) przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy,
10) uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie,
11) przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową,
12) wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania,
13) przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy,
14) pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,
15) zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia,
16) nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,
17) nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,
1Cool stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia,
19) przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia,
20) przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy,
21) uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności,
22) przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta,
23) wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.


i trochę o zadośćuczynieniu:

§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

i na koniec..:

"Jak kupujący może bronić się przed odstąpieniem od umowy przez dewelopera?
Czy inwestor może odstąpić od umowy zawartej z kupującym na wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz jak kupujący może bronić się jeżeli inwestor od niej odstąpi?

Możliwość wprowadzenia do umowy prawa do odstąpienia określa art. 395 kc. Wprowadzenie takiego zastrzeżenia powstaje wskutek samego uzgodnienia przez strony i może być wprowadzone do każdej umowy obligacyjnej albo w momencie jej zawierania, albo ewentualnie później - w trybie zmiany umowy. Strony umowy mogą także uzgodnić skutki takiego odstąpienia odmiennie od przepisów kodeksu.


Umowne prawo odstąpienia przybrać może także postać uwarunkowaną, jeżeli zgodnie z zastrzeżeniem jedna ze stron może je wykonać wtedy, gdy druga spełni swoje świadczenie nienależycie, albo w ogóle go nie wykona.
Prawo nie przewiduje obowiązku uzasadnienia odstąpienia, chyba że strony przewidziały określony warunek - podstawę dla skorzystania z tego prawa.
Skutkiem złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy jest obowiązek wzajemnego rozliczenia się stron, czyli zwrot świadczeń np. pieniężnych z ewentualnym uwzględnieniem kar/odstępnego jeżeli zostały zastrzeżone w umowie.

W razie wykonania prawa odstąpienia umowę uważa się za niezawartą.
Jeżeli w umowie zawartej przez kupujących z inwestorem została zapisana możliwość odstąpienia stron od umowy, to należy stwierdzić, że obie strony mają prawo do odstąpienia od zawartej umowy, co ma taki skutek jakby umowa była niezawarta.

Najczęściej w umowach są zawarte klauzule, że inwestor ma prawo odstąpić od umowy jeżeli kupujący nie stawi się w celu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz jeżeli kupujący opóźni się z uregulowaniem należności wpłat za prace i przekroczy terminy określone powyżej.

Problem polega jednak na tym, że umowa wtedy wskazuje iż jedyną podstawą do skorzystania przez inwestora z tego prawa to okoliczności leżące po stronie kupującego. Przykładowo nie mogą to być zatem przesłanki związane z tym, że koniunktura na rynku nieruchomości jest tak korzystna dla inwestora, a ceny na tyle wzrosły, że bardziej opłacalne będzie dla inwestora zakończenie tego stosunku umownego w jakiś zgodny z prawem sposób i zawarcie nowej umowy z innym podmiotem.

W takim układzie należałoby doprecyzować, jakie okoliczności inwestor ma na myśli.

W przeciwnym razie uregulowanie byłoby niezwykle nieostre, a przez to niebezpieczne w skutkach dla Kupującego, ponieważ mogłoby sugerować, że okoliczności te nie muszą być zawinione przez kupującego. Stąd też w celu uniknięcia ryzyka odstąpienia od umowy przez inwestora w określonych w umowie przypadkach, kupujący muszą stawić się na zawarcie umowy ostatecznej i terminowo regulować należności wynikające z harmonogramu płac z uwzględnieniem aneksu zmieniającego jeden z terminów płatności. Co do zasady kupujący powinni oczywiście przestrzegać wszelkich obowiązków, którymi zostali obciążeni w umowie aby nie można zarzucić ich działaniom albo zaniechaniom przesłanki „okoliczności występujące po stronie kupującego".

Z uwagi na doniosłość zawartej umowy, należy również zakładać, że przyczyny stanowiące podstawę odstąpienia od umowy powinny być istotne dla dalszej realizacji umowy, w poważny sposób wpływać na niemożność jej wykonania. Odstąpienie bowiem ma moc wsteczną, powoduje nie tylko wygaśnięcie umowy, ale również powrót do stanu, jaki istniał przed jej zawarciem. (oczywiście biorąc pod uwagę obowiązane rozliczenia się stron)
W sytuacji skutecznego złożenia przez inwestora oświadczenia o odstąpieniu (oświadczenie w formie pisemnej wysłane listem poleconym na adres strony wskazany w umowie), zawsze można spróbować w drodze negocjacji na etapie (przed skierowaniem sprawy do sądu) podjąć starania aby inwestor cofnął złożone oświadczenie na piśmie.

W sytuacji gdy kara umowna została naliczona niewłaściwie albo bezpodstawnie, kupujący ma prawo do wystąpienia na drogę sądową przeciwko inwestorowi w celu np. zażądania zwrotu kary umownej, która została naliczona bezpodstawnie albo w zbyt dużej wysokości. Koszty związane ze złożeniem pozwu to 5 % wartości przedmiotu sporu, które należy uiścić wraz ze składanym pozwem.

Kupujący może również wnosić na podstawie kc o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez inwestora, wskazując iż odstąpienie od umowy przez inwestora było bezpodstawne. Jednakże to kupujący będą musieli wykazać fakt niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, zaistnienie szkody w określonej wysokości i związku przyczynowego pomiędzy faktami a szkodą.

W przypadku skrajnie optymistycznym (acz wysoce niepewnym), kiedy inwestor nie będzie w stanie jednak wykazać, że np. okoliczności leżą po stronie kupującego, można nawet próbować dążyć do uzyskania orzeczenia sądu, zgodnie z którym umowa trwałaby nadal, gdyż podstawa odstąpienia nie była zgodna z treścią umowy, stąd oświadczenie należałoby uznać za nieważne.

Ponadto przepisy kc określają, że wykonanie zobowiązań przez obie strony powinno następować w sposób odpowiadający celowi społeczno - gospodarczemu i zasadom współżycia społecznego. Są to dość pojemne znaczeniowo klauzule generalne, z których można korzystać w sytuacjach odpowiedzialności stron z kontraktu żeby osiągnąć przynajmniej skutek odszkodowania.

Ewentualnie można również powołać się w sporze na przepisy kc mówiące o tym, że oświadczenie inwestora (z uwagi na brak lub bezpodstawne uzasadnienie) jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i nieważne. Sprzeczność z zasadami współżycia społecznego zachodzi wtedy, gdy treść oświadczenia/czynności prawnej pozostaje z nimi w kolizji, a kiedy ma to miejsce, to już jest sprawą oceny przez sąd ustalonego stanu faktycznego. Dlatego też istnieje duże ryzyko, że roszczenia kupujących w postępowaniu przed sądem, mogą nie wywołać zamierzonego skutku.

Jednakże należy pamiętać, że co do zasady, jeżeli oświadczenie o odstąpieniu zostało stronie skutecznie doręczone, sporządzone przez podmiot uprawniony, a w uzasadnieniu podano przyczyny wynikające z umowy, to podstawy dla uzyskania pozytywnego dla kupujących orzeczenia sądu są niewielkie. Warunkiem jest oczywiście, że prawo do odstąpienia zostało zgodnie przez obie strony wprowadzone do umowy, a jego wykonanie jest normalnym skutkiem realizacji jednego z postanowień umowy.

Jak wynika z powyższego, umowne prawo odstąpienia osłabia więź umowną przez wprowadzenie elementu niepewności, czy uprawniony wykorzysta przysługujące mu prawo odstąpienia. Jednakże otwiera ono zarazem możliwość wycofania się uprawnionej strony ze stosunku w razie, gdy jego dalsze trwanie i realizacja przestały odpowiadać jej interesom (woli), dlatego też bywa wprowadzane do umowy wtedy, gdy strona (strony) przewiduje nastąpienie zmian w sytuacji, w jakiej umowa zostaje zawarta i łączących się z nimi niedogodności dalszego związania umową.

Stąd też przewidując powyższe sytuacje należy dokładnie zapoznać się z treścią umowy i starać się wynegocjować korzystniejsze jej warunki albo próbować na etapie trwania umowy renegocjować odpowiednie zapisy. W przypadku ewentualnego wystąpienia oświadczenia o odstąpieniu umowy przez inwestora, kupującemu pozostaje jedynie postępowanie polubowne lub skierowanie sprawy do postępowania sądowego, którego wynik może być różny, choć na wstępnym etapie nie można o niczym przesądzać."



tekst z artykułu zamieszczonego w serwisie www money pl, Autor: "SIWEK GACZYŃSKI Kancelaria prawnicza"


Post został pochwalony 0 razy
Powrót do góry
Zobacz profil autora
Zobacz poprzedni temat :: Zobacz następny temat  
Autor Wiadomość
035@wp.pl
Gość






PostWysłany: Czw 18:16, 31 Maj 2007    Temat postu:

Dzięki za ten artykuł. Fajnie, że go zamieściłeś.
Powrót do góry
Wyświetl posty z ostatnich:   
Napisz nowy temat   Odpowiedz do tematu    Forum Włodarzewska KEN II Strona Główna -> Ogólne Wszystkie czasy w strefie EET (Europa)
Strona 1 z 1

 
Skocz do:  
Nie możesz pisać nowych tematów
Nie możesz odpowiadać w tematach
Nie możesz zmieniać swoich postów
Nie możesz usuwać swoich postów
Nie możesz głosować w ankietach

fora.pl - załóż własne forum dyskusyjne za darmo
Powered by phpBB © 2001, 2005 phpBB Group
Regulamin